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あすなろLIFE

不動産投資家がお金の話、WEB・IT、書評、雑記など多方面に書いていきます

新築マイホーム35年ローンは超危険!?住宅ローンの現実とリスク

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私が以前勤めていた会社の元同僚(後輩)と、先日ひさしぶりに再会したときのこと。なんと!来年、新築マイホームを買うことを検討しているらしい!ほえ〜それはすごい!と思って、ご飯を食べながら、いろいろ聞いちゃいました。

目次

 

後輩が建てるマイホームはデザイナーズの注文住宅らしいです。休日になると、デザイン会社の担当と話しを詰めているそうで、ウッドデッキは付けるのか、床暖房はどうする?とか考えていると夫婦でテンション上がって、何時間も打ち合わせになっちゃうそうです。

 

そこでワタクシ、ふと思ったのですが

 

  • 日本人はなぜ結婚したら、新築でマイホーム買うの??

 

日本は、とくに熱狂的な新築マイホーム信仰(新築大好き!)な人たちが、けっこう多い気がします。かくいう私も社会人なりたての頃は不動産屋さんで賃貸物件えらぶときも、条件を築5年未満で絞ったりしてましたしね。(懐かしい〜)一方で統計をみると、日本は、昨年の新築着工件数が91万件、それに対して中古住宅の流通は50万件くらいらしいです。全体の流通のうち中古住宅は35%くらい。

でも、欧米諸国(アメリカとかイギリスとかフランスとか)ではなんと!60〜80%は中古住宅だそうです。日本の2倍も中古買ってる人いるんだ!(驚)今日は大家である筆者の視点から、新築マイホームの現実とリスクについて今日は思うところを書いてみたいと思います。

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今はマイホームの融資を組みやすい時代

新築マイホームのチラシを見たことある人も多いと思います。確かに25歳で住宅ローンを組んで、最長35年ローンだと、60歳で完済できますね!そしてローンを完済すれば、60歳で無料の家を手に入れることができ年金が少なくても、生活費だけでやっていける、なんてことをよく言いますもんね。

 

住宅ローン金利も昔から比べるとだいぶ安くなりましたね〜。20年前は4%くらい、25年前は6%〜8%なんて時代もあったんですよ!今では日銀の、マイナス金利の影響もあって、1%前後(2016年10月時点)。いま住宅ローンを組むのは、一見正解にも思えてきてしまいますね。

住宅ローン破綻率はどれくらい?

では、なぜ金融機関は、住宅ローンの貸し出しを積極的にしているのでしょうか?最近では年収300万円くらいでも正社員なら融資が出る金融機関もあるみたいです。これは住宅ローンの破綻率が低いというのが大きな理由の一つのようです。破綻とはローンが返せなくなることなので、銀行にとっては最悪の事態ですが、だいたい破綻率は全体の0.5%〜0.8%程度くらい。

これは簡単に言うと、100件あって1件あるかないかの世界!例えば、、、3000万の住宅ローンを100件貸し出すと30億分の融資をしたことになります。そのうち破綻するのは1件(3000万円)だけです。35年のローン期間中に銀行が受け取ることができる利子は、ざっと計算すると4億4千万円にもなります。銀行は、ローン破綻で3000万円の損失が発生したとしても4億4千万円も利息を得ることができます。

もちろん途中で、繰上げ返済する人もいるので早く返済されちゃったら受け取り利息はもっと目減りしますが、この破綻率の低さ=住宅ローンが安全な貸付けと言われる所以です。

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住宅ローン完済までの道のりと完済後の落とし穴

3000万円の新築マイホームのローンを25歳で、晴れて組むことができました。35年返済なら毎月約8万円の返済で、60歳で完済します。しかし日本の木造建築の法定耐用年数は22年なので35年後に建物の価値はゼロになります。そこにあるのはただ、、、60歳で築35年の家が手に入るという事実だけが残ります。しかも購入後には次の4つのリスクがあることを考えておく必要があります。

マイホーム購入後の「修繕リスク」

ワタシも大家さんなので所有物件は毎年、給湯器が壊れたり、エアコンが壊れたり、排水管が古くなって交換したり、不動産には修繕が付きものです。それは新車が5万キロ、10万キロと乗っていると不具合や部品交換が出るのと一緒。

家も多額の修繕費を見積もっておかなけれいけません。だいたい戸建てマイホームで35年ローンの完済までに発生する修繕は、、、

  • 給湯器の故障20万円×10年に1回:60万円
  • 外壁&屋根塗装×2回:150万〜200万
  • 火災保険料30年×3万円:90万円
  • 固定資産税6万×35年:210万円
  • その他、配管や網戸や細かい修繕:50万円

合計すると最低でも560万円です。もし浴室や、リビングのフローリング張替えなど、リフォーム系を途中で入れていくと少なくとも650万円〜700万円は見込んでおくべきだと思われます。3000万円のマイホームで、700万円も修繕するとは!考えてみれば恐ろしい現実です。

実際、私の勤めていた前の会社の先輩は、60歳で住宅ローン完済予定だったはずが途中で、リフォームローンを組んだことにより、完済が67歳に延びていました。個人のマイホーム購入者は、おそらくこれだけの修繕がかかることを、購入前に分かっていない人が多いと思いますので、そこは注意すべきポイントです。

 

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転勤・転居リスク

サラリーマンであれば転勤や配置転換による転居が必要になることがありえます。いやむしろ、定年まで同じ場所やオフィスに通う可能性のほうが低いかもしれません。でもローン返済中に転勤になってしまったらどうするのか?これはきついです。引っ越ししなければいけないのにローン残債が残っている状態になります。

その時にローン残債が一発で消えるほど高値で売れれば良いですが、そうは問屋が卸さない!では賃貸するのか?賃貸するのなら数年毎の退去のたびにまたリフォーム費用もかかりますよ。そんな選択に迫られたとき、一体あなたはどうしますか??

日本の未来と不動産市場リスク

2020年いよいよ東京でオリンピックが開催されます!そしてそれを睨んで、不動産市況はいまやバブルの時代。不動産価格が高騰しています。しかし過去のオリンピック開催国を見ると、たいへん残念で不都合な事実があります。

中国にしても、スペインにしても、ギリシャにしても、オーストラリアにしても過去のオリンピック開催国の多くは、オリンピック後に、景気が悪くなっているのです。いま日本経済はアベノミクスと、日銀の政策、そして東京オリンピックで景気が回復しているように見えますが、この景気もオリンピック後には確実に後退すると言われています。

それに伴い、不動産価格は下落しますので、土地値も下がる。住宅ローンが組みやすい一方で、今後は不動産価格も下がり、売るに売れない時代になります。加えて、景気が下がれば銀行は貸し渋るので、住宅ローン金利も上がります。(変動金利でローンを組んでいる人は、景気後退とともに高い確率で上がります)

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最後に

かくいう私も、実は今年マイホームを35年ローンを組んで購入しましたw(妻名義ですが)ではなぜこのような記事を書くのか?それは、わたしの場合は、築10年で土地込みで1000万以下の中古物件を選んだので、上記のリスクは最小限になるマイホームを購入しました(即時売却でも損少ない)

 

私のマイホーム購入記です↓

www.asunarolife.net

しかし!「3000万円の”新築”マイホーム」を購入したとなると話しが変わってきます。もちろんマイホームを購入すれば、広い家で子供をのびのびと育てられるかもしれません。自分の家ができれば、自宅を所有している誇りにもつながるでしょう。新築なら、すべてがピカピカで綺麗です。でも本当に新築で買う必要があるのか?と考えることも一つの選択肢です。新築マイホームも、一度買ってしまえば、その次の瞬間から「中古」になります。

※アメリカでは築50年の家でも、丁寧にリフォームしていれば価値(売却価格)は落ちませんが残念ながら、日本にそのような不動産市場は存在しません。(3000万円で買ったら翌年には良くて2500万とかになります。10年後には1500万など。)

日本では新築信仰があり、新築を買うとどうしても売れないので、ずっと住むしかありません。そして不動産は修繕で費用がかさみますし、本人や家族の転居リスクもあります。後悔ないようお金と人生のシュミレーションをして、最後は心してマイホームを購入して頂きたい、と切に願います。

 

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